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Banreservas Comprar En la Circunscripción 3 del Distrito Nacional, una vivienda puede reunir el esfuerzo de varias generaciones: la abuela que llegó cuando apenas había servicios, los hijos que levantaron nuevas paredes y el familiar que envía dinero desde el extranjero.
El argumento
Han construido un hogar.
Sin embargo, para miles de familias, ese patrimonio descansa todavía sobre un terreno cuya propiedad no está individualmente titulada y debidamente registrada.
Contexto
Los programas oficiales de titulación permiten dimensionar parte del problema.
Solo el proyecto de Domingo Savio fue concebido para beneficiar alrededor de 8,000 familias, mientras otro programa en sectores del norte del Distrito Nacional contempla aproximadamente 7,500 familias.
Conclusión
Partiendo de estos antecedentes, de la concentración de asentamientos informales y de la población de la Circunscripción 3, estimo -como hipótesis que deberá validarse mediante un levantamiento catastral y registral- que entre 30,000 y 35,000 hogares podrían ocupar inmuebles sin título individual plenamente regularizado, equivalentes aproximadamente a 100,000-120,000 personas.
Pero transformar esos barrios no puede limitarse a entregar un documento de propiedad.
También tenemos que hablar de dignidad.
El Estudio Socioeconómico de Hogares del Distrito Nacional del SIUBEN registra, en 12 de los 14 barrios de la Circunscripción 3 que aparecen desagregados, al menos 10,385 hogares que utilizaban letrina y otros 870 que no disponían de servicio sanitario.
Solo Domingo Savio registraba 3,905 hogares con letrina y 373 sin sanitario; Capotillo, 1,156 con letrina; Gualey, 1,152; Simón Bolívar, 850; María Auxiliadora, 780; La Zurza, 540; y 24 de Abril, 497.
También existe el problema de los baños compartidos.
La cifra oficial disponible de la Oficina Nacional de Estadística no está desagregada exclusivamente para la Circunscripción 3, pero el Censo de 2010 registró en todo el Distrito Nacional 30,789 hogares utilizando inodoros compartidos y 5,914 utilizando letrinas compartidas.
Son cifras que obligan a colocar el saneamiento en el centro de cualquier política seria de transformación urbana.
La higiene es el inicio de todo gran país.
Por eso propongo un programa que reúna al Estado, Banreservas, los propietarios de terrenos privados, las administradoras de fondos de inversión -AFI-, las fiduciarias y las aseguradoras.
El objetivo sería adquirir terrenos pendientes de regularización, mejorar los sectores y permitir que sus ocupantes compren progresivamente el suelo sobre el cual ya han construido sus hogares.
Banreservas podría encabezar la estructuración financiera.
En lugar de exigir que una familia compre inmediatamente un terreno cuyo valor está fuera de su alcance, se podrían negociar adquisiciones por bloques con los propietarios, mediante tasaciones independientes y precios previamente pactados.
Las familias entrarían con un inicial propuesto del 10% y financiamiento de hasta cincuenta años que permita distribuir el esfuerzo entre adultos de dos o tres generaciones que voluntariamente participen.
Este concepto de financiamiento familiar ya tiene precedentes internacionales.
En México, el programa Unamos Créditos del INFONAVIT permite que padres e hijos unan su capacidad crediticia para adquirir una vivienda conjuntamente y convertirse en copropietarios.
En Japón, la Japan Housing Finance Agency contempla el sistema Parent-Child Relay Repayment, mediante el cual padres e hijos pueden asumir conjuntamente la obligación y calcular el plazo en función de la edad de la generación sucesora; su producto Flat 50 permite financiamientos de hasta cincuenta años para viviendas elegibles.
No se trata, por tanto, de transferir automáticamente una deuda a futuras generaciones, sino de permitir que adultos de distintas generaciones participen voluntariamente en la construcción de un patrimonio familiar.
Las construcciones levantadas durante décadas por esas familias deben ser reconocidas.
No tendría sentido cobrarles nuevamente por la casa que ellos mismos construyeron.
El financiamiento estaría dirigido fundamentalmente al suelo y a la transformación común del entorno.
Propongo como referencia una tasa nominal anual del 7%, fija durante los primeros diez años, siempre sujeta a comprobar que resulte financieramente sostenible.
Para un terreno valorado en RD$2 millones, con RD$200,000 de inicial y RD$1.8 millones financiados a cincuenta años, la cuota sería aproximadamente RD$10,830 mensuales durante la primera década, antes de seguros y otros gastos.
Pero el programa tendría que hacer algo más que convertir ocupantes en propietarios.
En cada sector intervenido, el Estado y Banreservas deberían acompañar la regularización con obras de saneamiento, drenaje, iluminación, aceras y servicios básicos.
La prioridad sería sustituir progresivamente las letrinas y los baños compartidos por instalaciones sanitarias privadas, seguras y funcionales.
Ninguna instalación existente sería eliminada antes de que su sustitución estuviera disponible.
La revalorización que produzcan esas obras tampoco debería convertirse en un castigo para la familia.
Si el Estado mejora el barrio y el terreno aumenta de valor, el precio previamente pactado con el residente no debería aumentar como consecuencia de esa transformación.
Las aseguradoras aportarían otra pieza fundamental.
Un seguro de vida deudor protegería a la familia frente al fallecimiento de uno de los participantes; coberturas de incapacidad o desempleo podrían sostener temporalmente las cuotas; y el seguro de daños protegería la vivienda.
Las AFI y fiduciarias también pueden participar.
Terrenos disponibles podrían utilizarse, cuando sea viable, para desarrollar plazas comerciales, estacionamientos u otros proyectos mediante fideicomisos inmobiliarios.
Esto permitiría atraer inversión privada, generar actividad económica y crear fuentes complementarias para el mantenimiento del propio sector, preservando siempre la vivienda de sus residentes.
No todos los hogares tendrán capacidad para asumir un crédito, ni todas las situaciones jurídicas serán iguales.
Habrá terrenos estatales, propiedades privadas, sucesiones, litigios y viviendas ubicadas en zonas de riesgo.
Cada realidad requerirá una solución distinta.
Precisamente por eso el primer paso debe ser un levantamiento catastral, registral y sanitario completo.
No se trata simplemente de entregar títulos.
Se trata de convertir décadas de esfuerzo familiar en patrimonio, y utilizar esa transformación para llevar saneamiento, infraestructura y oportunidades económicas a algunos de los barrios que más lo necesitan.
Señor presidente, actual o futuro: convoque a Banreservas, propietarios, AFI, fiduciarias, aseguradoras y comunidades para diseñar un proyecto piloto en la Circunscripción 3.
La meta puede resumirse de manera sencilla: que ninguna familia intervenida quede sin una ruta hacia la propiedad; que ninguna vivienda intervenida dependa de una letrina por falta de infraestructura; y que la transformación de un barrio permita que quienes lo construyeron también participen de su valorización.
Porque transformar el barrio no comienza desplazando a quien lo levantó.
Comienza convirtiendo en patrimonio seguro aquello que durante generaciones ya ha llamado hogar.
Con información de El Nuevo Diario.
